La locazione dai Romani all'Italia moderna

Con "locazione" si intende un contratto con il quale una delle parti si obbliga a far godere all'altra una cosa, mobile o immobile, per un dato periodo di tempo in cambio di un determinato corrispettivo.

La locazione è un contratto di natura consensuale, quindi per la sua conclusione è sufficiente lo scambio reciproco del consenso delle parti in ordine alla cessione in godimento di un bene mobile o immobile. La locazione è quindi un contratto a prestazioni corrispettive, oneroso, consensuale e non traslativo di proprietà, in quanto attribuisce al locatario solamente il godimento temporaneo della cosa locata.

La locazione, sia al tempo dei Romani che in epoche successive, fu sempre intesa con tre diversi tipi di significati e più precisamente come:

1) Locazione di cosa (locatio rei), molto simile alla locazione nel suo significato attuale. Un soggetto (locatore) da la detenzione di un bene ad un altro soggetto (conduttore o locatario), che dovrà pagare al locatore un canone (mercede) ed al termine del contratto restituire la cosa.

2) Locazione di opera (locatio operis), in cui il locatario si impegnava a lavorare un certo oggetto per poi restituirlo al locatore. La gamma delle situazioni della locatio operis è molto ampia, tra le più famose rientrano l'appalto di opere edilizie e il contratto di trasporto marittimo.

3) Locazione di opere (locatio operarum), in cui ad essere date in locazione erano le proprie capacità ed energia lavorativa. La locatio operarum era ritenuta una cosa disdicevole per gli uomini liberi, poiché per qualche aspetto ci si sottoponeva alla soggezione disciplinare del conduttore (esempio: poteva punirlo in caso di furto). Il locatario che prestava la sua opera era chiamato mercenarius cioè colui che svolgeva opere dietro mercede. Anche la locazione di lavoro intellettuale (operae liberales) era sconsigliata dal costume, tuttavia quando un soggetto avesse raggiunto un alto livello professionale(medico, avvocato, ecc.) il cliente lo onorava con un compenso chiamato appunto honorarium. L'onorario divenne obbligatorio in tarda età classica.

La locazione disciplinata dal Codice Civile vigente ha per oggetto soltanto le cose e si differenzia in "locazione" vera e propria quando ha per oggetto cose produttive e in "affitto" quando è riferita a beni produttivi.

In accordo con la Corte di Cassazione, la distinzione tra il contratto di noleggio e il contratto di locazione di cose mobili risiede nel fatto che il noleggiante, senza attribuire al noleggiatore il godimento della cosa mobile, si obbliga a compiere con questa, mediante l'opera propria o altrui, determinate attività a favore della controparte e il rischio delle attività compiute è, quindi, a suo carico in quanto la cosa resta nella sua sfera di disponibilità e viene da lui usata sotto la sua direzione tecnica e senza alcuna ingerenza da parte del noleggiatore. Al contrario, nel contratto di locazione di cose mobili, quando il conduttore acquista la detenzione della cosa, che entra, così, nell'ambito della sua disponibilità, su di lui ricadono i rischi inerenti all'utilizzazione di essa.

La durata del contratto di locazione è fissata dalle parti, non può essere inferiore a un giorno né superiore a trent'anni. Oggetto del contratto possono essere tanto i beni mobili che quelli immobili.

Gli obblighi del locatore sono: consegnare al conduttore (locatario) la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in modo da servire all'uso pattuito nonchè garantirne il pacifico godimento.

Gli obblighi del conduttore sono: prendere la cosa in consegna, servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia e pagare il canone della locazione nella misura concordata. Salvo esplicito patto concordato, al conduttore non è proibito sublocare in tutto o in parte la cosa locata. Se però il conduttore trae profitto senza contratto di locazione, può essere citato per esercizio abusivo di attività economica.

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